OVERDRACHT VERHUURD PAND AAN BV ( TBS-pand )

( Eenmalige regeling in 2010 )

Wetsvoorstel

In het wetsvoorstel Overige fiscale maatregelen 2010 is geregeld dat een TBS-pand met doorschuiving van de boekwaarde en vrijstelling overdrachtsbelasting tegen uitreiking van aandelen ingebracht mag worden in een BV. Het is mogelijk om bij de emissie agio toe te passen. Een van de eisen is dat de inbrenger 90% aandeelhouder is/wordt van de vennootschap waarin de onroerende zaak wordt ingebracht. Deze eis kan problematisch zijn bij aanwezigheid van meerdere aandeelhouders. In dat geval zou de inbreng kunnen plaatsvinden in de persoonlijke holding of een speciaal daartoe opgerichte vennootschap.

De doorschuiffaciliteit geldt alleen voor 2010.

De inbreng hoeft niet per se aan de werkmaatschappij plaats te vinden. Een creditering tot

€ 2.500 is toegestaan. De BV moet dezelfde boekwaarde aanhouden als voor de TBS gold. De verkrijgingsprijs voor het aanmerkelijk belang van de verkregen aandelen wordt gesteld op de boekwaarde minus de hypotheek en minus de creditering. Dit zal in veel situaties een prima oplossing zijn.

Als aan de TBS binnen afzienbare tijd een einde zal komen en het pand verder in de gunstige box 3 zal kunnen worden geëxploiteerd, moet overwogen worden geen gebruik te maken van de doorschuifregeling. Doordat de MKB-winstvrijstelling in 2010 van toepassing zal worden op de TBS zal de effectieve druk sowieso een stuk lager worden. Bovendien wordt ook de regeling bij uitstel van betaling bij beëindiging van de TBS versoepeld. Voor de uitstelfaciliteit zal niet meer van belang zijn of de belastingplichtige middelen heeft om de belasting te voldoen.

Bestaande regeling

In de jaren negentig van de vorige eeuw hebben veel dga's het bedrijfspand privé aangeschaft en gefinancierd. Zij bevinden zich nu in een nadelige situatie, omdat de fiscale druk in box 1 aanmerkelijk hoger ligt dan de fiscale druk in de BV. Het verdient in dergelijke gevallen overweging het pand over te dragen aan de BV. Door de verlaging van de VpB-tarieven is overdracht aan de BV in meer gevallen aantrekkelijk geworden. Hiervoor moet wel een prijs worden betaald in de vorm van 6% overdrachtsbelasting en afrekening over de vermogenswinst vanaf 2001.

Tegenover de afrekening in box 1 over de meerwaarde staat dat er voor de BV een hoge afschrijvingsbasis ontstaat. De BV zal minder snel de bodemwaarde van 50% van de WOZ-waarde bereiken.

Bij overdracht van een TBS-pand aan de BV, waarbij de BV de volledige koopsom betaalt en extern financiert, ontvangt de dga de overwaarde in privé. Op deze wijze wordt vermogen in de gunstige box 3 gecreëerd in combinatie met renteaftrek bij de BV. Er wordt als het ware geld aan de BV ontrokken zonder dividendbelasting. Overdracht aan de BV zal met name voordelig uit kunnen vallen als een hoog rendement wordt verwacht op het eventueel te creëren box 3-vermogen.

Overdracht van het TBS-pand aan de BV kan bij toekomstige bedrijfsopvolging een overdrachtsbelasting-voordeel met zich meebrengen. Dat is het geval als de bedrijfsopvolger ook het pand blijkt te willen verwerven en de BV een onderneming exploiteert. De verwerving van het pand leidt dan niet tot heffing van overdrachtsbelasting.

Van BV naar eenmanszaak

Tot slot wijzen wij nog op de regeling van de geruisloze terugkeer. Daarbij gaat het TBS-pand ook zonder fiscale afrekening deel uitmaken van het ondernemingsvermogen. Ook hierbij vermijdt men overdrachtsbelasting.

Het voert te ver in het bestek van dit artikel om alle bijzondere bepalingen van de eenmalige doorschuiffaliciteit te vermelden.